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【賃貸】善管注意義務違反に注意!退去費用で損しない方法【具体例】

2021/07/19

【賃貸】善管注意義務違反に注意!退去費用で損しない方法【具体例】

 

お悩み相談
契約書に書かれてる「善管注意義務違反は借主負担」って、意味がわからない...。
具体的にどんな内容なんだろう??

 

こんにちは、キベリンブログです。

賃貸で善管注意義務を違反したら「借主の負担」と言われても、難しくて分からないですよね。

今回は、「善管注意義務違反で退去費用を損しない方法」について、紹介します。

 

【本記事の内容】

① 賃貸の善管注意義務違反とは、一般的な注意を怠ること【借主の負担】

② 善管注意義務違反を防ぐ方法 3選【退去費用で損しない】

③ まとめ:善管注意義務は、日頃から意識しておけば違反を防げる

 

不当なクリーニング費用を請求され裁判するなど、賃貸のことを学んできました。

経験から、損しない方法を語っていきますね。

 

① 賃貸の善管注意義務違反とは、一般的な注意を怠ること【借主の負担】

① 賃貸の善管注意義務違反とは、一般的な注意を怠ること【借主の負担】

① 賃貸の善管注意義務違反とは、一般的な注意を怠ること【借主の負担】

 

善管注意義務とは、「善良な管理者の注意義務」を略した用語です。

この違反を簡単にいうと、「通常の使用者として一般的な注意を怠ること」ですね。

 

善管注意義務違反の具体例

・冷蔵庫の下のサビを放置し、床に汚損などの損害を与えた

・不注意で雨が吹き込み、フローリングが色落ちした

・結露を放置したことで、カビやシミが拡大した

・エアコンの水漏れを放置し、壁が腐食した

・タバコなどでヤニや臭いが染みついた

・戸建て住宅の庭に、雑草が生い茂ってしまった

 

上記のような内容が、善管注意義務違反にあたります。

要するに「日常生活で気をつけていれば、防げるよね」といった内容ですね。

 

善管注意義務違反は、「借主」の負担

賃貸では、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で「原状回復の原則」を定めています。

ガイドラインで原状回復の原則を見てみると、以下のとおりです。

 

【原状回復の原則】

・貸主の負担 : 通常使用による損耗、経年劣化、業者に依頼するような専門的な清掃

・借主の負担 : 通常を超えるような使用による損耗、故意や過失、善管注意義務違反

 

本記事で説明している「善管注意義務違反」は、「借りた人の負担」になるわけです。

これに該当する部屋の汚れは、退去クリーニング費用として負担しなければならないということですね。

 

※ただし、契約書に「特約」があると、この原状回復の原則からは外れます。

特約の詳しい内容については、「【クリーニング特約】賃貸契約で退去時にぼられる理由と特約の交渉術」をご覧ください。

 

善管注意義務は、専門知識が必要なところは対象外

善管注意義務にあたるのは、あくまで「普通に使っていて、日常的に気をつけていれば防げるよね」といった内容です。

なので、専門知識が必要となるところは求められません。

 

例えば、「エアコン内部の汚れ」「業者でないと対応できないようなクリーニング」といった内容は対象外になります。

「何でもかんでも気をつけなきゃ」と不安になる必要はないので、安心してくださいね。

 

② 善管注意義務違反を防ぐ方法 3選【退去費用で損しない】

② 善管注意義務違反を防ぐ方法 3選【退去費用で損しない】

② 善管注意義務違反を防ぐ方法 3選【退去費用で損しない】

 

善管注意義務違反が「借主の負担」ということなら、できるだけ防ぎたいですよね。

退去費用で損しないためにも、違反を防ぐ方法を見ていきましょう。

 

【善管注意義務違反を防ぐ方法 3選】

❶ 設備の故障は放置せず、気づいた時点で管理会社に連絡する

❷ 「通常の清掃」を、定期的に欠かさず行う

❸ 入居時に設備の状態を確認し、設備は乱暴に扱わない

 

❶ 設備の故障は放置せず、気づいた時点で管理会社に連絡する

「ちょっと不具合があるけど、別にこのままでもいいや」といった感じで放置すると、善管注意義務違反と見なされます。

例えば、トイレの水漏れを「水滴が垂れるくらいだし、別にいっか」と思って放置すると、被害が拡大してしまったら修理費用の金額も大きくなりますよね。

 

「1万円以下で済むはずが、5万円もかかった」といった状況になったら、違反に該当します。

被害を拡大させないためにも、設備の故障や不具合に気づいたら、すぐ管理会社(不動産屋)に連絡しましょう。

 

連絡しておけば、善管注意義務違反にはなりません。

問題なかったとしても、連絡して損をすることはありませんので。

 

※もし連絡しても設備を直してもらえない場合、「家賃の減額」を請求できます。

詳しくは、「【賃貸】設備不良や故障が直るまで、家賃は減額される【法律改正】」で解説しています。

 

❷ 「通常の清掃」を、定期的に欠かさず行う

前のパートでも紹介したとおり、「結露によるカビの拡大」などは善管注意義務違反となります。

このあたりは日常的に掃除していれば、カビの拡大は防げる内容ですよね。

 

「最低でも週1回は必ず掃除する」など、定期的に行うルールを作っておくと良いですね。

ちなみに、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「通常の清掃」を具体的に定めています。

 

【国交省のガイドラインによる「通常の清掃」の具体的内容】

・ゴミの除去
・掃き掃除
・拭き掃除
・水回り
・換気扇
・レンジ回りの油汚れの除去 など

 

上記の「通常の清掃」を日常的に行わなかったことによる汚れは「借主の負担」になるので、注意してくださいね。

 

❸ 入居時に設備の状態を確認し、設備は乱暴に扱わない

部屋の設備は新品ではないので、最初から傷や汚れがあるのが普通ですよね。

丁寧に使っていても壊れることはありますが、少なくとも乱暴に扱わないようにしましょう。

 

逆にきれいにしようと思って掃除で力を入れすぎたりすると、キズをつけてしまうこともあります。

入居したら、ひと通り設備の状態を確認して、証拠にもなるよう写真や動画も撮っておきましょう。

 

ちなみに法律上は「費用を請求する側が、証拠を提示する」というルールなので、借りた人が証拠を出す必要はないんですよね。

ですが管理会社や貸主(オーナー)が証拠を出してきたとき、その証拠が正当なものか判断できるので、「念のため」という安心材料になります。

 

※実際に不当な請求を受けて裁判を起こしたときにも、裁判官は私(借主)ではなく管理会社に対して、証拠の提示を求めていました。

そのときの体験談は、「【敷金返還訴訟】裁判をひとりで起こした話【経験談】」をご覧ください。

 

③ まとめ:善管注意義務は、日頃から意識しておけば違反を防げる

③ まとめ:善管注意義務は、日頃から意識しておけば違反を防げる

③ まとめ:善管注意義務は、日頃から意識しておけば違反を防げる

 

本記事では、「善管注意義務違反で退去費用を損しない方法」ことを紹介しました。

ポイントをまとめます。

 

【賃貸の善管注意義務違反とは】

・「善良な管理者の注意義務」の略で、使用者として一般的な注意を怠ること

・善管注意義務違反にあたる汚れや損耗は、借主の負担

・善管注意義務は、専門知識が必要なところまでは対象外

 

【善管注意義務違反の具体例】

・冷蔵庫の下のサビを放置し、床に汚損などの損害を与えた

・不注意で雨が吹き込み、フローリングが色落ちした

・結露を放置したことで、カビやシミが拡大した

・エアコンの水漏れを放置し、壁が腐食した

・タバコなどでヤニや臭いが染みついた

・戸建て住宅の庭に、雑草が生い茂ってしまった

 

【善管注意義務違反を防ぐ方法 3選】

❶ 設備の故障は放置せず、気づいた時点で管理会社に連絡する

❷ 「通常の清掃」を、定期的に欠かさず行う

❸ 入居時に設備の状態を確認し、設備は乱暴に扱わない

 

善管注意義務でちょっと難しいところは、「明確な基準があいまい」というところです。

借りた部屋の築年数や入居時の状態も影響するので、ケースバイケースなのが実情なんですよね。

 

違反を防ぐのに最も大切なポイントは、「日頃から善管注意義務を意識しておくこと」ですね。

「これは違反になるかも」と生活の中で気づければ、防げるはずです。

 

退去費用で損しないためにも、善管注意義務には気をつけておいてくださいね。

 

 

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