【ポイント5選】賃貸契約の法律で変わったこと

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退去するとき、家具を置いていた床のへこみの修繕費まで請求された...。
これって払わなきゃいけないのかな...？？

こんにちは、キベリンブログです。

賃貸借契約のルールを定めた民法が改正され、2020年4月から変わっています。

今回は、「ぼったくり防止になる、賃貸契約の法律で改正された内容」について、紹介します。

【本記事の内容】

管理会社から不当な退去費用の請求に対し、裁判などで敷金を取り返してきました。

経験から、ぼったくりを防ぐための知識を語っていきますね。

① 賃貸借契約の民法で改正された、5つのポイント【2020年4月以降の契約】

① 賃貸借契約の民法で改正された、5つのポイント【2020年4月以降の契約】

ちょっと前になりますが、賃貸借契約のルールを定めている民法が改正（120年ぶり！）されました。

賃貸では借りる側が不利になっているので、借りる人を保護する方向で見直されています。

改正内容のうち、押さえるべき5つのポイントを紹介していきますね。

【賃貸借契約の民法で改正された5つのポイント】

ポイント1 ： 原状回復義務の明確化

負担するべき「原状回復の範囲」について、法律上で明記されました。

「通常損耗・経年劣化」は、借りた人が負担する必要はありません。

ここで、通常損耗・経年劣化に「なる例」と「ならない例」を見ていきましょう。

【通常損耗・経年劣化になる例】

【通常損耗・経年劣化にならない例】

部屋を退去すると、管理会社（不動産屋）は当たり前のように退去費用を請求してきますよね。

賃貸借契約書に有効となる特約がなく、「通常損耗・経年劣化」の修繕やクリーニングのための費用なら、いっさい払う必要はありません。

ポイント2 ： 敷金返還ルールの明確化

契約終了後に「家賃の滞納など払うべき債務がなければ、敷金は返還されるべきもの」として明確化されました。

「保証金」といった名目で払っていた場合でも、敷金と同じ扱いとして返還の義務が発生します。

敷金は「退去クリーニング費用」として不当に引かれて、全額返してもらえないことが多いですよね。

ポイント1の「通常損耗・経年劣化」に当たる費用なら払う必要はなく、敷金は返す義務があります。

ポイント3 ： 設備の修理に関する見直し

入居者は勝手に設備を修理できませんでしたが、「特定の状況なら修理できる」と改正されました。

具体的な状況をあげると、以下のとおりです。

【入居者でも修理できる状況の具体例】

こういった状況なら、入居者が自分で修理しても、責任は追及されません。

ただ、まずは「管理会社（オーナー）に修理を依頼すること」が第一ですね。

ポイント4 ： 設備の減失による賃料減額の明確化

以前からあるルールなのですが、強めの表現内容に変わりました。

「設備の減失」とは、例えば「エアコン」や「シャワー」が壊れて使えなくなったような場合です。

でも、家賃を全額きっちり払っているのに設備が使えないのは、納得いかないですよね。

そこで、修理が完了するまでの間は「賃料の減額」を請求できます。

管理会社や貸主（オーナー）の修理責任は、強くなっていますね。

※具体的な減額の金額など詳細については、「【賃貸】設備不良や故障が直るまで、家賃は減額される【法律改正】」をご覧ください。

ポイント5 ： 連帯保証人が負うべき「極度額（上限額）」の明記

連帯保証人になったら、「すべての責任を負わなければならない」と思っていましたよね。

ところが、「具体的な上限額」が賃貸借契約書に書かれていなければ、連帯保証人の契約は「無効」になります。

ただし、「保証会社」は法人なので、このルールには当てはまりません。

すでに「保証会社の利用が必須」とされていることも多いですが、今後はどんどん増えていきそうですね。

② 法改正されても、「特約」は例外になる【クリーニング特約に注意】

② 法改正されても、「特約」は例外になる【クリーニング特約に注意】

「法律の改正もわかったし、知っておけばこれで安心！」と思ったら、注意が必要です。

それは、「特約」があることですね。

特約があれば、例外が認められる【クリーニング特約など】

賃貸契約では、特約を結ぶことを禁止していません。

「賃貸借契約書」に特約が書かれていると、特約の内容は「法律の適用外」になります。

特約が有効となるには条件が必要なのですが、そういった詳しい内容は、専門家でもなければ知らないですよね。

そこで注意しておきたいのが、「クリーニング特約」です。

クリーニング特約で、退去費用を請求してくる

前のパートの「ポイント1」で、「原状回復義務の明確化」が変わったと紹介しました。

繰り返しですが、「通常損耗・経年劣化」による汚れや修繕なら、費用を負担する必要はありません。

ところが、契約書に「クリーニング特約」をこっそり盛り込んで、「通常損耗・経年劣化」の範囲まで費用請求してきます。

契約のときに「特約に気づけるか」がポイントですね。

※契約時の注意点は、「【クリーニング特約】賃貸契約で退去時にぼられる理由と特約の交渉術」で解説しています。

③ まとめ：賃貸の法改正を押さえて、退去時のぼったくりを回避しよう

③ まとめ：賃貸の法改正を押さえて、退去時のぼったくりを回避しよう

本記事では、「ぼったくり防止になる、賃貸契約の法律で改正された内容」を紹介しました。

ポイントをまとめます。

【賃貸借契約の民法で改正された5つのポイント】

【賃貸契約の特約に関する注意点】

賃貸に関するトラブルは後を絶たず、私も裁判で敷金を取り返しました。

「貸す側」と「借りる側」で知識にどうしても差があるので、不当にぼったくられることが多いです。

そういった問題を受けて、賃貸契約の法律改正は、借りる人を保護する方向に見直されています。

知っておけば何十万も損する確率を防げるので、参考になれば幸いです。