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【ポイント5選】賃貸契約の法律で変わったこと【2020年4月改正】

【ポイント5選】賃貸契約の法律で変わったこと【2020年4月改正】

 

お悩み相談
退去するとき、家具を置いていた床のへこみの修繕費まで請求された...。
これって払わなきゃいけないのかな...??

 

こんにちは、キベリンブログです。

賃貸借契約のルールを定めた民法が改正され、2020年4月から変わりました。

今回は、「ぼったくり防止になる、賃貸契約の法律で改正された内容」について、紹介します。

 

【本記事の内容】

① 賃貸借契約の民法で改正された、5つのポイント【2020年4月以降の契約】

② 法改正されても、「特約」は例外になる【クリーニング特約に注意】

③ まとめ:賃貸の法改正を押さえて、退去時のぼったくりを回避しよう

 

管理会社から不当な退去費用の請求に対し、裁判などで敷金を取り返してきました。

経験から、ぼったくりを防ぐための知識を語っていきますね。

 

本記事の改正内容が適用されるのは、「2020年4月以降」に結んだ契約です。

「2020年3月以前」に締結した契約には適用されないので、注意してくださいね。

なお、2020年4月以降に「契約を更新」した場合は、改正内容が適用されます。

 

① 賃貸借契約の民法で改正された、5つのポイント【2020年4月以降の契約】

① 賃貸借契約の民法で改正された、5つのポイント【2020年4月以降の契約】

① 賃貸借契約の民法で改正された、5つのポイント【2020年4月以降の契約】

 

ちょっと前になりますが、賃貸借契約のルールを定めている民法が改正(120年ぶり!)されました。

賃貸では借りる側が不利になっているので、借りる人を保護する方向で見直されています。

 

改正内容のうち、押さえるべき5つのポイントを紹介していきますね。

 

【賃貸借契約の民法で改正された5つのポイント】

・ポイント1 : 原状回復義務の明確化

・ポイント2 : 敷金返還ルールの明確化

・ポイント3 : 設備の修理に関する見直し

・ポイント4 : 設備の減失による賃料減額の明確化

・ポイント5 : 連帯保証人が負うべき「極度額(上限額)」の明記

 

ポイント1 : 原状回復義務の明確化

・改正前 : 民法の文言上では、明確にされていなかった

・改正後 : 「通常損耗・経年劣化については原状回復義務を負わない」ことを明記

 

負担するべき「原状回復の範囲」について、法律上で明記されました。

「通常損耗・経年劣化」は、借りた人が負担する必要はありません。

 

ここで、通常損耗・経年劣化に「なる例」と「ならない例」を見ていきましょう。

 

【通常損耗・経年劣化になる例】

・壁紙やフローリングの日焼け

・家具の置き場所による床やカーペットのへこみ

・テレビや冷蔵庫などの後ろの壁の黒ずみ(電気ヤケ)

 

【通常損耗・経年劣化にならない例】

・引越作業などでつけた擦りキズ

・日常的な通常の清掃を行わなかったことによる汚れや破損

・タバコの臭いや黄ばみ

 

部屋を退去すると、管理会社(不動産屋)は当たり前のように退去費用を請求してきますよね。

賃貸借契約書に有効となる特約がなく、「通常損耗・経年劣化」の修繕やクリーニングのための費用なら、いっさい払う必要はありません。

 

ポイント2 : 敷金返還ルールの明確化

・改正前 : 敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期に、規定がなかった

・改正後 : 借りた部屋の返還時点で敷金返還の義務が生じ、債務の額を控除した敷金の返還を明確化

 

契約終了後に「家賃の滞納など払うべき債務がなければ、敷金は返還されるべきもの」として明確化されました。

「保証金」といった名目で払っていた場合でも、敷金と同じ扱いとして返還の義務が発生します。

 

敷金は「退去クリーニング費用」として不当に引かれて、全額返してもらえないことが多いですよね。

ポイント1の「通常損耗・経年劣化」に当たる費用なら払う必要はなく、敷金は返す義務があります。

 

ポイント3 : 設備の修理に関する見直し

・改正前 : どんなときに入居者が自分で修理できるのか、規定がなかった

・改正後 : 「修理が必要なことを通知した」「急迫の事情があるとき」なら、入居者でも修理可能

 

入居者は勝手に設備を修理できませんでしたが、「特定の状況なら修理できる」と改正されました。

具体的な状況をあげると、以下のとおりです。

 

【入居者でも修理できる状況の具体例】

・エアコンが壊れたため、管理会社(オーナー)に修理を依頼しているが、なかなか修理してくれない

・激しい雨で雨漏りが発生し、生活に支障があるので早く修理したい

 

こういった状況なら、入居者が自分で修理しても、責任は追及されません。

ただ、費用を負担するのも辛いので、まずは「管理会社(オーナー)に修理を依頼すること」が第一ですね。

 

頼んでも直してもらえなければ、次の「ポイント4」で明確にされた「賃料減額」を請求する方法もあります。

 

ポイント4 : 設備の減失による賃料減額の明確化

・改正前 : 「賃料の減額を請求できる」という表現が弱かった

・改正後 : 「使用できなくなった部分の割合に応じ、賃料は減額される」と強い内容に変わった

 

以前からあるルールなのですが、強めの表現内容に変わりました。

「設備の減失」とは、例えば「エアコン」や「シャワー」が壊れて使えなくなったような場合です。

 

ポイント3で「入居者でも修理できる」ことを説明しましたが、一時的だったとしても費用は負担したくないですよね。

そこで、修理してもらえる間は「賃料の減額」を請求する方法があります。

 

具体的な金額までは明記されていませんが、管理会社(オーナー)の修理責任は強くなっていますね。

 

ポイント5 : 連帯保証人が負うべき「極度額(上限額)」の明記

・改正前 : 連帯保証人が負う金額の上限は、明確になっていなかった

・改正後 : 連帯保証人が負うべき「極度額(上限額)」を定めなければ、保証契約は無効

 

連帯保証人になったら、「すべての責任を負わなければならない」と思っていましたよね。

ところが、「具体的な上限額」が賃貸借契約書に書かれていなければ、連帯保証人の契約は「無効」になります。

 

ただし、「保証会社」は法人なので、このルールには当てはまりません。

すでに「保証会社の利用が必須」とされていることも多いですが、今後はどんどん増えていきそうですね。

 

② 法改正されても、「特約」は例外になる【クリーニング特約に注意】

② 法改正されても、「特約」は例外になる【クリーニング特約に注意】

② 法改正されても、「特約」は例外になる【クリーニング特約に注意】

 

「法律の改正もわかったし、知っておけばこれで安心!」と思ったら、注意が必要です。

それは、「特約」があることですね。

 

特約があれば、例外が認められる【クリーニング特約など】

賃貸契約では、特約を結ぶことを禁止していません。

「賃貸借契約書」に特約が書かれていると、特約の内容は「法律の適用外」になります。

 

特約が有効となるには条件が必要なのですが、そういった詳しい内容は、専門家でもなければ知らないですよね。

そこで注意しておきたいのが、「クリーニング特約」です。

 

クリーニング特約で、退去費用を請求してくる

前のパートの「ポイント1」で、「原状回復義務の明確化」が変わったと紹介しました。

繰り返しですが、「通常損耗・経年劣化」による汚れや修繕なら、費用を負担する必要はありません。

 

ところが、契約書に「クリーニング特約」をこっそり盛り込んで、「通常損耗・経年劣化」の範囲まで費用請求してきます。

契約のときに「特約に気づけるか」がポイントですね。

 

※【補足】契約時の注意点は、「【クリーニング特約】賃貸契約で退去時にぼられる理由と特約の交渉術」で解説しています。

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③ まとめ:賃貸の法改正を押さえて、退去時のぼったくりを回避しよう

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本記事では、「ぼったくり防止になる、賃貸契約の法律で改正された内容」を紹介しました。

ポイントをまとめます。

 

【賃貸借契約の民法で改正された5つのポイント】

・ポイント1 : 原状回復義務の明確化

・ポイント2 : 敷金返還ルールの明確化

・ポイント3 : 設備の修理に関する見直し

・ポイント4 : 設備の減失による賃料減額の明確化

・ポイント5 : 連帯保証人が負うべき「極度額(上限額)」の明記

 

【賃貸契約の特約に関する注意点】

・賃貸契約書に特約が書かれていると、法律の内容とは異なる例外が認められる

・クリーニング特約で、法律では負担する必要のない「通常損耗・経年劣化」の範囲まで請求される

 

賃貸に関するトラブルは後を絶たず、私も裁判で敷金を取り返しました。

「貸す側」と「借りる側」で知識にどうしても差があるので、不当にぼったくられることが多いです。

 

そういった問題を受けて、賃貸契約の法律改正は、借りる人を保護する方向に見直されています。

知っておけば何十万も損する確率を防げるので、参考になれば幸いです。

 

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